研究報告 三面向「武漢肺炎疫情對台灣房市衝擊有限」

 
正心不動產估價師聯合事務所三面向指出SARS與武漢肺炎時期有別,對房市衝擊有限
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】正心不動產估價師聯合事務所2020年2月5日發佈「大台中房市交易動態資訊平台」2020年2月份房市分析月報,就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。該事務所表示,本次各數據統計買賣登記案件數量統計至2020年1月、建/使照數量統計至2019年12月、實價登錄統計至2019年11月。該研究報告由三個面向分析當年SARS與現今武漢肺炎疫情發生時的條件差異,認為「對房市衝擊有限」。

在建物買賣移轉登記數量部分,2020年1月的買賣登記棟數為2,821棟,相較於上月減少36.2%,比去年同月減少26.5%;本月適逢春節連假為傳統淡季,故有量減情形。而1月買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(436棟)、西屯區(384棟)及南屯區(249棟)。

建照、使照量部分,2019年12月建照為3,058(戶),月增2.15倍,年增1.07倍;使照為1,151(戶),月減42.8%,年增1.09倍。統計2019年全年建照量合計為25,495(戶),較去年增加4,250(戶),年增20%;使照量為13,814(戶),比去年增加667戶,年增5%。
建照量已連續四年攀升,2019年再創歷史新高點,主要與建商為因應目前剛性需求的低總價門檻,轉推小坪數、戶數多的產品有關;使照量雖無顯著成長,但也維持連續兩年正成長,若再考量預售屋建築完工之遞延期,後續恐有爆量情形。

依據2019年11月份實價登錄資料顯示,台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為43.7%與26.8%,而成交金額比例分別為50%與29.3%。2019年11月建物交易總金額為約325億元,本月交易量較上月減少逾百億,不論是大樓、透天厝、店面或其他(工廠、廠辦、農舍、倉庫)之交易均較上月下滑。

屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在北屯區、南屯區與西屯區。北屯區全區價揚,均標~頂標漲幅在2.9~4.5萬元間,主要反映順天硯山行、鼎佳耀文心、登陽仰峰等數案行情;南屯區全區價格均達30萬/坪,其中超過六成交易屬雙橡園1617個案,該案成交價為50.5~58.5萬/坪,影響均標以上區位大幅攀升;西屯區因有國泰層峰、惠宇觀市政交易而使均標以上價漲,後標以下區位則有轉跌情形。

屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在后里區、大雅區及清水區。后里區適逢慕夏之庭與后里路27巷31弄(恆詠建設)個案整批交屋,成交總價分別為960~1,480萬、998~1,950萬元間;大雅區以青園墅說與龍善二街112巷(宸家建設)交易為主,成交總價分別為1,050~1,360萬、1,220~1,468萬元間,全區價格表現與上月相當;清水區全區價格有成長,其中過半交易係位於忠孝二街86巷(鑫富裕建設)個案,成交總價為870~1,348萬元間。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠特助表示,內政部最新公布的2019年全國買賣移轉登記棟數合計300,275棟,為繼2014年以來,睽違四年後再度叩關30萬門檻,替房地產業注入了強心劑;然而與此同時,卻爆發武漢肺炎,難免讓人憂心是否會重演當年SARS的動盪期,藉由下述三個面向分析當年與現今疫情發生時的條件差異:

1.股市資金動能指標狀態不同:
回顧SARS爆發前夕,將時空背景拉回至2000年9月當時,股市開始出現死亡交叉(即M1B年增率小於M2年增率),資金從股市中流出,市場資金呈現匱乏狀態,在沒有活水的滾動之下,難以帶起整體經濟的活絡度;而於2002年中國疫情失控時,當時的台灣股價加權指數 正處於低點(4452.45點),疫情加劇更重創了股市,於2003年第一季更下探至4321.22點,而後於第二季起快速回穩。

由上述分析可得知,當時的經濟面基本盤是不穩健的,SARS的發生成為壓倒市場的關鍵因子;然而自2018年2月以來,M1B與M2年增率長期呈現黃金交叉狀態,市場資金活水十分充沛,疫情反而帶動防疫概念股的拉升。
2.行銷方式有別以往:
近幾年來網路快速發展,交易型態從傳統據點走向網路電商,售屋的行銷管道也從接待中心的固定據點移至Facebook(臉書)上的即時互動,如若再以科技產品VR加以輔助,在家就能360度實景賞屋已不成問題。

甚至能借助Youtuber(網紅)製作網路視頻進行建案的開箱介紹,曝光度與行銷力能再次獲得提升;因此,即便是防疫的特別時期,仍能進行銷售與消費行為,並不完全受限於面對面直接接觸的行銷方式,網路崛起之勢不容小覷。
3.利率正逢低點,資訊透明度佳:
依據中央銀行歷史資料記載,2000年1~3月的房貸利率均超過7%以上,之後呈逐步下修,直至2003年下半年SARS疫情趨緩之際,利率約落在3%左右。

而自2016年7月迄今,利率已長期維持在1.6%上下,每月幾無明顯變化。

現在台灣正處於低利率時代,即便有臨時突發事件造成一時的動盪,但相較於SARS當時的貸款負擔條件,現今要面對的償還壓力已相對偏小,且大眾對於這次疫情已有了一定程度的應變能力,在資訊透明度健全的原則下,要對市場造成巨大衝擊是不太可能的事。
綜合上述所言,陳孟筠認為新的一年不需要過度悲觀,惟第一季適逢農曆新年、氣候寒冷及武漢肺炎的干擾,房市於第一季會先進行整盤,待第二季再接續2019年的推案動能,反觀觀光旅遊業則須嚴陣以待;根據交通部觀光局統計資料指出,2019年1~11月來台遊客中,中國大陸即佔24.3%(2,610,274人次),而台灣出國至中國大陸的比例則為23.5%(3,737,227人次),均不在少數,現階段受限於停止出團至中國大陸及中國大陸旅客禁止來台之影響,再加上2020年暑假延後至7/15,打亂了原本傳統旺季寒、暑假的佈局,使得原本就表現疲弱的觀光旅遊業更是雪上加霜,政府應即早規劃紓困與振興產業之相關政策,以避免擴大損害。